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潘石屹宣布SOHO中国转型完成 预计今年3Q工位增一倍

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发表于 2018-3-24 17:09 | 显示全部楼层 |阅读模式

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自2012年8月宣布公司业务发展模式从物业销售转向物业自持以来,向以“中国最大的甲级写字楼开发商”自称的SOHO中国(00410.HK)转型进展一直受外界瞩目。

  3月20日,SOHO中国发布2017年年报,宣布实现营业额19.63亿元,同比上涨24%,其中,租金收入占到16.69亿元。但该业绩未让投资者满意,年报发布当天,《中国经营报》记者查阅公司股价发现, SOHO中国股价盘中直线下跌近10%。

  SOHO中国董事长潘石屹对公司的业绩有不同看法。他在年报中写道:“衡量一家上市公司的指标可能是利润和资产价值上涨,但更重要的指标是为周围的人提供了多少服务,为周围的人创造了什么产品,这是一个组织最重要的东西、是一家公司的灵魂所在。”

  在业绩发布会现场,潘石屹说,SOHO中国的转型任务在2017年已经完成。

  非核心资产相继出售

  年度业绩快报显示,2017年SOHO中国实现公司权益股东应占纯利润为47.33亿元,同比增长420%,主要由本年度录得更高的投资物业增值。2016年度,该公司投资物业的税前评估增值收益仅为12.7亿元,但在2017年度,则快速攀升至71.3亿元。

  一位不愿具名的资深分析师告诉记者,这个数据指的是评估师用公司所投资的物业现在的价值减去去年的账面价值产生的差额。“资本市场都有一个这样的规律,不会把物业重估增值当做是真正的利润,因为这个是非现金的,在真正的销售中较难实现。一般来说投资人都不会买账。”

  记者查阅SOHO中国2016年度业绩报告了解到,该项指标在2016年度曾经历过较为严重的下滑,其物业重估增值后的税后利润仅为3.31亿元,同比下降31.22%。

  去年,该公司接连出售SOHO虹口和SOHO凌空两个项目,这是公司近年来持续售卖旗下物业的缩影。据报告披露数据显示,这两个项目约定的资产价格总计超过85亿元,且远高于其成本(分别高出53%和85%),并分别高于项目出售时重估账面价值约3.7%和7.9%。

  “到今年,非核心资产都销售完了,剩下的都是核心资产不再销售了。”在业绩发布会现场,潘石屹表示。

  去年年中业绩会上,潘石屹曾对重启卖楼手段解释为:目前商业物业的租金回报率相对较低,但资产价格保持高位,择机高位售卖套现为明智之举。

  但今年,在年度业绩会上重申不再卖楼之后,潘石屹则表示,目前租金收入还在不断上升,并已经取得了相当高的利润。

  非核心资产出售完毕之后,该公司表示,在传统业务方面,SOHO中国将把更多的重心转移到办公出租上来。

  从2017年4月份开始,SOHO中国实行了平台化管理,通过成立资产管理公司的模式,提出“超额利润”的概念,即资产管理公司的每一个主要物业都形成一个新的资产管理公司,资产管理公司总经理对项目所有的收入、支出和盈利全面负责,以此来激励团队,提升项目的出租率和租金收入。“自从成立资产管理公司的管理模式之后,每一个项目在出租率和租金方面都有不同程度的提高,且出租率保持在96%~97%的水平。”SOHO中国财务总监兼执行董事唐正茂在业绩发布会上说道。

  但国金证券(香港)执行董事兼投行部董事总经理黄立冲告诉记者,在地产领域里,唯一能够带来所谓销售利润的就是开发,如果只靠做服务业经营,业绩也许只会更差。“从数据上来看,公司租赁业务事实上是不赚钱的,甚至不足以支撑起融资成本和利息成本,这也是国内写字楼市场的普遍生态环境。”

  押注联合办公

  这些年来,潘石屹通过个人名气和影响力,将旗下新业务,联合办公模式的SOHO 3Q玩得风生水起,在业界已经成为一个具有领先地位的联合办公品牌。

  据公司披露的数据显示,截至目前,SOHO 3Q总中心数量增加至26个,拥有约2.6万个工位。该公司计划到今年底时实现总工位数较2017年基础上提升一倍。

  潘石屹表示,SOHO 3Q作为一项新业务,以轻资产的方式,创造了一个面向未来的办公的模式,虽然盈利跟房地产开发相比不足一提,但需要把规模不断做大,未来或实现分拆上市。“我们经过过去几年的探讨,觉得办公的模式能够被大家既接受又喜欢。你看在我们3Q参观学习的人每天络绎不绝,上至各种部长,法国总统……气氛非常的好。”

  “3Q的业务,因为它有租金的成本,需要一段时间来培养出租率和租金的提高,到达成熟的阶段或者稳定的阶段,其实这个模式还是有相当高的利润率。比如说利润率可以到达20%~25%。”唐正茂表示。

  对此,黄立冲评价,SOHO 3Q很容易遇到商业地产供求失衡的问题,继续拖累公司业绩。

  据记者了解,早在2010年,SOHO中国在业绩高峰期曾经进入过年度房企销售榜单的前15名。但2013年之后,房企TOP50的名单中再也不曾看到过SOHO中国的身影。

  《中国经营报》记者查阅了多年来SOHO中国的年报了解到,自公司于香港联交所上市的2007年至转型前的2012年,公司营业额分别为69.54亿元、31.21亿元、74.13亿元、182.15亿元、58.85亿元和153.05亿元。而从2013年转型至2016年的数据来看,营业额分别下滑至146.21亿元、60.98亿元、9.95亿元和15.77亿元。


发表于 2018-3-24 18:45 | 显示全部楼层
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发表于 2018-3-24 20:46 | 显示全部楼层

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