房地产:黄金周交易量环比下滑而同比增长

小美子

9月28日-10月4日交易量环比下降。　　从周环比角度看,受国庆节影响,已公布数据的30个城市中有23个房地产交易量下降(截至10月4日当周中值为-23%,而截至9月27日当周持平)。从同比角度看,已公布数据的30个城市中有24个交易量上升(中值为+62%,截至9月27日当周中值为+18%)。23个主要城市的国庆假日交易量上升,中值较2014年与2013年分别高45%和9%。与2015年9月份周均值相比,已公布数据的30个城市中有22个交易量下降(中值为-16%,而截至9月27日当周中值为+8%)。相对而言,一线城市表现落后于二/三线城市,华南地区表现差于其它地区。在销售均价方面,从周环比角度看,已公布数据的11个城市有6个价格下降,中值为-1%(截至9月27日当周持平)。
　　年初至今表现。
　　截至2015年10月4日,已公布数据的36个城市的交易量周平均值较2014全年均值/2014年下半年均值高14%/2%,但较2015年9月份均值低6%。年初至今,已公布数据的26个城市中有21个的交易量上升,中值为+29%(而截至9月27日当周为+30%)。在销售均价方面,年初以来已公布数据的14个城市中有11个的价格上升(中值为+3%,而截至9月27日当周也为+3%)。
　　库存水平。
　　截至2015年10月4日当周,我们追踪的11个城市的总库存上升了0.6%(截至9月27日当周上升2.2%)。从过去12个月滚动销售面积计算,我们追踪的11个城市的库存平均消化时间上升至13个月(截止9月27日当周为12.9个月),其中:1) 上海、南京、苏州、杭州、深圳、福州和东莞的库存持稳;2) 厦门(+4.6%)、青岛和广州的库存上升;2) 北京的库存下降。
　　投资观点。
　　我们的买入建议:雅居乐(强力买入名单)、世茂房地产(强力买入名单)、万科A(13.23,0.160,1.22%)(强力买入名单)、碧桂园、融创中国、瑞安房地产、合景泰富、中国海外、万达商业、华夏幸福(23.29,0.120,0.52%)、保利地产(8.32,0.070,0.85%)、华侨城。我们的卖出建议:恒大地产、金地集团(11.65,0.050,0.43%)。
　　风险:销售与利润率不及/高于预期(下行/上行),宏观经济硬着陆(下行)。