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金科股份 近百亿元逆势抄底 新增土地储备780万方
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党的十八大和中央经济工作会均明确提出我国未来发展要走新型城镇化之路，新型城镇化将成为中国未来经济发展的突破口和重要引擎。有权威专家预测，未来十年我国新型城镇化发展将直接带动40万亿元的投资，这对于城镇化率更低的中西部而言，房地产行业又迎来了巨大的发展空间。
金科地产集团股份有限公司董事会主席、重庆市工商联主席黄红云在接受笔者采访时认为，公司近年来实施的“不脱离中心城市、重点发展三四线城市”发展战略，与中央提出的新型城镇化之路高度契合，其实公司是新型城镇化之路的先行者和践行者。他表示，作为高品质民生住宅提供者，金科股份将为推进新型城镇化积极贡献一司之力的同时，也必将直接受惠于新型城镇化的快速发展，获得更大更好的发展机会，从而成为同行业上市公司中的最大受益者。
四大战略保障新型城镇化之路
据研究机构测算，未来十年新型城镇化每年将新增约2.5亿平方米的住宅需求，相当于目前每年住宅成交总面积的25%；同时，目前未落户城市人口60%以上分布在三四线城市，因而随着农业转移人口市民化的提速，将给三四线城市房地产市场带来更大的市场需求。
事实上，一直专注于房地产开发的金科股份在实施全国化进程中，早已洞察到三四线城市房地产市场，尤其是中西部地区的巨大发展潜力，便适时提出并实施了“622”区域发展战略，即以大重庆为中心的中西部投资规模占60%，长三角和环渤海地区分别占20%，在不脱离一二线中心城市的同时，重点发展三四线城市。
黄红云表示，公司实施“622”战略主要基于以下三点：一是中西部城镇化率明显落后东部地区，随着中西部经济发展明显提速，其房地产市场会有更大发展空间；二是近几年以来，中西部地区房地产市场增长速度均保持在20%以上，明显高于东部地区，如2011年中部和西部房地产增速分别为29%和24%，显著高于东部地区3.8%的增速；三是公司在三四线城市竞争相对较小，项目利润率高，单个项目资金投入少，能有效控制风险。
据统计，金科股份自2011年来的销售分布中，以大重庆为核心的中西部地区保持均在65%左右，与公司实施的“622”战略基本吻合，新获取项目情况也大致如此。
同时，金科股份还成功实施了以三四线城市发展为重点的“1030大重庆发展战略”，即未来10年将进入重庆辖区30个区县级城市，在上市后提升到“1030大西部发展战略”，深耕城市群。目前，除在重庆主城外，公司还进入了重庆经济较为发达的涪陵、长寿、合川、永川、大足、荣昌、璧山、开县、江津、万盛等10个区县。
深耕是金科股份一直强调的发展策略，即便是区县市场，金科股份也很注重持续深耕。如公司自2008年进入涪陵区以来，已陆续开发了6个楼盘，涪陵金科两江大酒店前不久已正式开业，城市综合体项目世界走廊也已落成。目前公司在较早进入涪陵、永川、开县等各区县每年维持8-10亿元的销售规模。
黄红云认为，公司实施“1030”战略，深耕城市群，不仅可以充分发挥公司品牌优势，在三四线城市拥有明显竞争优势和绝对的定价权，能有效控制管理半径，还可以避免单个城市市场容量较小的风险。
在产品方面，金科股份实施“7030”战略，坚持走民生地产之路。在本轮房地产调控过程中，公司紧跟市场步伐，积极调整产品结构，实施“7030”战略，即新推产品中70%为刚性需求产品，30%为改善型需求。首要满足刚性需求，既是本轮房地产调控中政策支持的主要方向，也是近两年市场的主流，也将是未来新型城镇化中农业转移人口市民化最主要的市场需求。
在产业升级方面，公司坚持做大做强住宅地产的同时，积极实施“大休旅产业地产和地产+园林战略”，大休旅产业地产战略即住宅地产+休闲旅游及商业地产的“1+2”模式。随着经济发展和内需消费提档升级，国内休闲旅游业以及商业将有更大发展空间，而产业支撑和带动也是未来新型城镇化发展的重要方面。公司首个旅游地产项目——湖南浏阳项目今年已正式动工，目前公司已获取重庆万盛黑山谷旅游地产项目、重庆江津古镇项目已和政府签订合作协议，山东古镇等其他休闲旅游地产项目也在积极洽谈推进之中。公司在商业地产方面也在适当加大发展力度，成功推出了首个城市综合体项目涪陵世界走廊，重庆花园世界、大学城廊桥天都、合川世界城等住宅+商业项目，取得了不俗的销售业绩。
金科股份十分注重与地产相关的多业态联动，产业合力正日益彰显。目前，公司紧紧围绕房地产开发，在与之相关的园林工程、酒店建设及经营、物业服务、门窗、装饰等多业态也逐步发展壮大。其中，公司园林业务在已有相当规模的地产园林工程业务基础上，今年在市政工程园林工程方面取得了突破性进展，通过充分发挥主业房地产开发的优势，创造性地开创了获取土地项目与当地市政园林工程项目联动新模式，既为地产主业开辟了新的拿地模式，又成功解决市政园林工程业务回款慢、回款难这一行业性瓶颈问题，这就是地产+园林战略。公司今年新获取的内江项目、大足项目，均成功采用了这一联动模式，目前两个地产开发和市政园林工程项目均进展顺利。黄红云表示，公司今后将大力复制推广这一成功模式，必将促进市政园林工程业务爆发式增长。
金科股份通过实施上述战略和积极调整，在平淡的市场中保持了较好的销售业绩。12月8日，公司重庆长寿区项目首期开盘，近500套房源一周去化已超过80%，月初开盘的江苏张家港项目推出的600余套房源本月去化已达95%；重庆开县项目今年多次出现断货情况，不断赶工加推，开县项目今年就超额实现约8亿元的销售规模。据了解，公司下半年在三四线城市多个热销楼盘均保持40%左右的毛利率，这将会改善和提升公司整体毛利率。
五大核心优势引领新型城镇化
多年来，金科股份一直秉承“实现有质量的理性增长”经营策略，通过在常态下炼就的非常态企业生存法则，保持着自有风格和多重核心竞争优势。
高品质奠定了金科业界美誉和市场实力。基于对住宅开发的专注和专业，公司拥有国家知识产权局授予的“原创中国洋房”、“空中院馆”、“X+1夹层住宅”、“别墅级洋房”四项专利，这在房地产开发商中为数不多。公司产品设计空间合理、细节周全、人性化强，成熟的园林景观打造能力和上乘的物业服务水平，也极大提高了产品品质。这些在得到市场和客户高度认可的同时，也成就了金科“花园洋房之父”、“中国住宅产品专家”等多项业界美誉。多年来，金科一直保持着房地产混合类品牌全国前10强、服务物业前10强。
高周转是金科另一大显著优势。公司一直坚持“不屯地、不捂盘”原则，保持快进快出的高周转风格。公司要求重庆区域项目从拿地到首期开盘原则上不得超过6个月，外地项目不得超过7-8个月。去年重庆开县项目曾创造了从拿地到首期开盘仅147天的快速记录，让业界为之惊叹。据测算，公司存货周转率多年来保持在0.4次至0.3次高位，一直位列行业前茅。
稳健的财务和充裕的资金为公司快速发展提供了保障。金科股份一直高度重视财务稳健和资金安全。公司借壳上市未能在资本市场实现融资，但通过积极打造多元化的融资平台和融资渠道，强化销售回款，一直保持着充裕的资金状况。截至今年三季度末，公司货币资金余额为94.7亿元，是短期借款与一年内到期流动负债之和的1.6倍，远高于同行业平均水平。
股东回报率高，业绩锁定性强。2009年-2011年，公司净资产收益率分别为26%、22.5%、24%，位居同行业前列，今年预计也将保持较好水平。今年前三季度，公司每股收益0.8元，为同行业前茅。同时，公司业绩锁定性也一直保持较高水平。过去三年，公司预收账款与结算收入之比分别高达136%、193%、126%，业绩锁定性一直居同行业前茅；今年三季度末，预收账款高达167.5亿元，远高于同期结算收入。
完善的激励机制为公司发展提供了持续稳定的机制保障。公司早在2008年就实施了首轮股权激励，惠及100余名骨干员工。通过借壳上市，让受激励员工实现了人均超千万元的财富梦想。近几年，公司骨干员工流失率一直维护持在1%以下的低水平。
这些显著优势既让金科股份过去六年保持着年均复合增长率为45%的快速增长态势，也将让公司在新型城镇化当中继续保持领先优势。公司几家战略投资者对公司的高成长充分认可，他们自2007年投资金科以来，一直高度认同公司发展战略，看好未来前景，这也是他们自今年8月解除限售后至今未减持的主要原因。
预判市场走势成功抢占发展先机
多年来，金科股份一直保持着“不误判大市、不误读政策”的稳健风格。今年年初，公司管理层通过深入分析研究，敏锐判断今年将是房地产公司获取土地项目的最佳时机。因此，公司不断加大现金储备力度，从4月开始就果断出手，接连获取优质项目。截至目前，公司今年共获取项目20个，土地投资总金额约91亿元，超过同期签约销售收入60%，在房地产上市公司中表现得十分抢眼。据悉，公司计划最近还将获取多个优质项目。
金科股份今年新增项目计容总面积约780万平米，约是去年全年的2倍；平均楼面地价为1100多元/平米，比去年低一成以上。纵观今年土地市场走势，尤其是近期回暖之势逐渐明显，充分印证了公司年初对市场的预判，公司再次踏准了市场节奏。
公司今年新增项目中，主要分布在以重庆为主的中西部地区，中西部地区新增项目面积占到了65%以上，充分贯彻了公司的“622”战略。公司新进入了重庆长寿、大足、江津、万盛、四川内江、江苏张家港等多个三四线城市，三四线城市新增项目面积占比为60%。不难看出，公司这些新增项目主要分布在新型城镇化的重点发展区域，意味着公司已在新一轮的发展中抢占了市场先机。
公司董事会主席黄红云多次表示，房地产宏观调控对行业发展虽有短期阵痛，但有利于长期健康发展；对金科股份而言，更多的是机会。
正如其所言，金科股份在本轮调控中，及时调整发展战略和产品结构，通过优化管控模式、强化精细化管理水平、提升专业化运作能力等系列有力举措苦练内功，并伺机而动，加大优质项目获取力度，夯实、增强发展后劲，公司定能在即将启幕的新型城镇化中大显身手，2013年公司销售收入预计将有较大幅度的增长，2015年销售收入过500亿元的中期目标也将实现。
