起拍价22亿转让深圳一地块 万科开始执行“瘦身”计划

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万科开始执行“瘦身”计划了。

据深圳公共资源交易中心5月8日公示信息，位于深圳湾超级总部基地的T208-0053宗地使用权挂牌转让，起始价为22.35亿元。

据了解，该宗地块由万科于2017年12月摘得，土地面积约1.9万平方米，用地性质主要为商业办公等。公开信息显示，深圳湾超级总部基地是深圳市重点开发建设片区之一，将成为全球总部企业和科技企业聚集地，促进全球资源在深圳进一步集聚，推动深圳的城市国际化进程。

就转让上述地块，万科方面向记者表示，本次挂牌转让该地块，是公司推进瘦身健体一揽子方案的落地举措之一。

“该地块是公司在行业快速发展阶段获取的商业办公项目，原计划主要用于在深员工办公使用。鉴于当前行业形势已发生重大变化，公司计划不再建设该项目，因此拟对该项目进行整体转让，减少非主业资产对资金的占用，聚焦资源做好、做强三大主业。公司坚定看好深圳超总片区的发展，仍是该片区建设参与度最高的企业之一。”万科方面称。

就资产处置问题，万科在前不久向记者表示，推进资产交易是公司一直以来高度重视的经营工作之一，万科在持续积极推进相关资产交易。此前万科也在年报业绩会上公开表示，今年将加强大宗交易和股权交易工作，回款达300亿元以上。

业内人士指出，行业深度调整期，资产交易是房企积极自救的主要手段之一，伴随出售方增多，资产市场供大于求，300亿是不低的目标，体现了万科稳定经营和化解债务的决心。

事实上，就在4月30日举办的2023年度公司股东大会上，万科董事会主席郁亮明确，万科将展开“瘦身”计划。

对于外界关切的万科股价问题及一揽子稳定经营方案的进展，郁亮表示，公司已制定瘦身健体一揽子方案，统筹好降负债和高质量发展，通过坚定瘦身，调整融资模式，降解风险，未来聚焦综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大优势主业，让公司重新走到可持续的轨道上，在房地产新发展阶段继续领先领跑。

郁亮表示，提振股价最关键还是把公司做好，降风险、改善基本面，谋求长期健康发展。对此，万科制定了一揽子方案，以实现三项目的：首先是“降负债”，未来两年削减付息债务1000亿元以上，未来五年付息负债总规模要降一半以上；第二，完成“融资模式转型”，从统借统还、主体信用为主的模式，逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式。第三是完成“聚焦主业”，腾出有限资源、做好做强综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业。

业内人士认为，万科在4月底股东大会刚刚对外详解了一揽子方案，不到一周便迅速有了落地动作，足见万科坚定推进瘦身健体的决心。在行业深度调整的背景下，万科收敛聚焦、把好钢用在刀刃上，不在非战略机会点上耗费资源，是企业穿越周期的必经之路。而万科通过坚定瘦身和资源聚焦，有助于其进一步提升主业竞争力。

处置资产之际，万科还在盘活资产方面推进相关融资工作。

有市场消息称，几家银行拟对万科一笔规模约52.4亿港元银团贷款进行再融资。这笔贷款为万科旗下子公司开发位于香港大埔项目而申请的一年期贷款，将于今年8月到期，万科已使用约一半授信额度，其拟取得贷款全额的再融资。据悉，该项目预计于今年下半年开始预售。

对此，万科方面暂无回应。

分析人士认为，万科上述再融资若取得进展，将有利于其缓解资金压力。而在争取银团支持之际，万科还在转让旗下资产，以释放更多流动性。

此外，万科在4月29日披露，为开展商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）业务，公司拟向六家子公司提供14.35亿元的借款，其中四家是持有经营性不动产的下属子公司，两家是负责经营管理前述部分不动产的项目子公司。万科作为原始权益人，拟将14.35亿元股东借款作为基础资产，转让予专项计划管理人设立的“资产自持专项计划”，并发行资产支持证券。

根据相关安排，专项计划的管理人变更为国信证券，基础资产受让主体不再是“华泰资管鹏新资产支持专项计划”，而将转让予由国信证券作为管理人设立的“国信证券-鹏越资产支持专项计划”，并发行资产支持证券。

从业绩表现来看，据万科公布的数据，今年4月万科实现合同销售面积164.3万平方米，销售额208.9亿元；今年1-4月，万科累计实现合同销售面积555.4万平方米，合同销售金额788.7亿元。新增项目方面，2024年3月以来，万科无新增开发、物流地产项目。

另据银河证券研究院数据，截至2024年一季度末，万科扣除预售账款后的负债率为64.9%、净负债率59.3%，万科今年采取多种方式实现资金回流，今年一季度已通过大宗资产交易回款42亿元、经营性业务通过REITs实现资产盘活如中金印力消费REIT募集资金净额32.6亿元。融资方面，今年一季度新增融资综合成本为3.33%，较2023年新增的境内融资成本3.61%低0.28pct。

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