水皮杂谈：他山之石或可攻玉

大盘

水皮杂谈：他山之石或可攻玉
　　八仙过海，各有神通。
　　 同样是为了打压房价，内地最直观的做法就是限购限贷，而香港的做法则是区别加税，也就是买家印花税，辣招之后立竿见影。
　　 按照香港政府的规定，非香港本地居民或者公司购房需额外支付15%的买家印花税，半年内转让房产的印花税为20%，半年至一年的印花税为15%，一年以上的则为10%，两次相加，最高印花税可以达到35%的程度，对于短线房地产的炒家而言，此招堪称辣招，炒房风险毕现，有效吓阻了众多来自内地的购房客，最近一周，平均房价已有5%-10%的调整，部分二手房房主更被吓怕，不惜减价甚至亏损出让手头物业。据媒体报道，辣招出台后市场成交亏损最大的交易为位于半山壹号的一套2191方呎豪宅，业主2008年5月以3527.5万港币一手买入，现在放盘成交价为3280万港币，账面亏损就达247.5万港币，亏损幅度达7%，连同税费132.2万港币，合计亏损超过420万港币。业主在新招出台之前已经以3380万港币放盘，较原购入价低了147万港币，港府出招之后更是劈价100万港币，最终成功卖出，新买家为香港当地买家。
　　 当然，类似半山壹号的亏损只是个案，也不排除业主财务上出现问题，急于周转，大多数的交易跌幅还是有限的，倒是成交量锐减60%更为显著，观望气氛弥漫港岛，而与此相对应的则是租金屡创新高，原因很简单，部分买家由买转租！将军新澳宾城一套527方呎的中层，最近以1.4万港币放租，创下租金纪录，业主2010年8月以256.8万港币买入，租金回报达6.5厘。同区的维景湾畔楼盘租金亦创新高，一套678方呎的两居室以1.65万港币租出，业主2004年买入价268万港币，租金回报达7.4厘，实话实说，如此高的租金收入在上海和北京是想都不敢想的，如果折算成市盈率也就只有15-20倍左右，这说明香港的房价和市场的实际需求比并非高不可攀，从投资收益角度讲还有利可图，而来自内地的刚需是一种客观存在，也并非完全是炒房使然。
　　 港府出台新辣招的背景是近期香港房地产价格的急涨，过去一年中大约有20%的升幅，这种涨幅既有历史的原因，也有现实的原因。历史的原因是因为香港人历来有地产投资的传统，港产的大亨几乎全是炒地皮出身，地价在香港这个弹丸之地只升不降，商铺尤其如此，特别是在自由行之后，香港差不多已经成为中国内地游客的购物天堂更强化了这种概念；现实的原因则是香港现在已经成为国际热钱进入内地的桥头堡，再加上全球量化宽松政策的影响，资金成本又那么低，因此流动性过剩也表现得特别明显，港股受A股影响一直萎靡不振，香港人的投资渠道事实上也只有炒楼一条出路。比如这几天被媒体揪住不放的行政会议成员林奋强，手中持有的物业多达21处，当选之后又捐出6万港币的月薪助教，家庭开销就准备以卖房来支付，林奋强6月初就已呈报要卖出两个单位的楼盘，港府新政之后有人质疑林事先知晓并和当年财政司司长梁锦松购车事件相提并论，从媒体的报道来看其实太过勉强，不过由此可见炒房事实上是港人的生计之一。不过，楼价的上涨也招致诸多社会不满，香港城市大学公布的消费者信心指数调查显示，港人对能购买房屋的信心指数近年持续下降，这个指数满分是200分，2008年第三季度公布以来，今年已跌至43.4分，较2009年第二季的最高分88.2分跌去一半还多，表明港人对楼价非常不满意、不认可，或者说已然负担不起，这也是港府干预楼市的重要原因。
　　 香港的买家印花税对内地有没有什么借鉴意义呢？
　　 意义很大。
　　 都是遏制炒楼，限购限贷属于打压需求，而买家印花税则加大炒作成本，前者为行政手段，后者则是一种市场手段，前者强硬，后者柔软，前者着眼堵，后者注重疏，前者不可能持久，后者则可持续。关键在于买家印花税并没有剥夺买家的权利，体现了买卖自由的公平，因此，一定程度上买家印花税比资本利得税更厉害，更一剑封喉，如果未来取消限购限贷，香港经验可以做替代备选。 （.华.夏.时.报）

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