国有房企深化改革路径：提升投资效益成重要任务

小美子

9月13日，中共中央、国务院印发《关于深化国有企业改革的指导意见》，对深化国有企业改革作出了重大部署。作为国企改革(1556.13,19.900,1.30%)的顶层设计，《指导意见》系统阐述了全面改革的总体要求、原则和整体思路，勾勒了国有企业改革发展路径。　　文件印发仅几天后，一批长期闲置未开发，或剩余开发资源不多的房地产项目，通过北京 、上海等地的产权交易所批量挂牌出售，拉开了地产国资深化改革的序幕。
　　与深化国企改革顶层设计的出台几乎同步，中海系地产资源整合、绿地混合所有制改革、招商地产(0.00,0.000,0.00%)世纪重组，以及厦门建发分拆地产业务上市，几桩业界大事次第发生，国企改革的“深化”浪潮在房地产行业拉开大幕。
　　据东兴证券(16.95,0.650,3.99%)房地产首席分析师郑闵钢分析，房地产行业国企占比高，但运营效率低，考虑到房地产依然是资源与资金密集型行业，优质地产资源的注入能带来业绩提升的巨大想象空间，运营效率也有望获得较大的提升空间，因此国有房企将明显受益于国企改革。
　　东风已来，哪些国有房企能迎来新机遇？在行业加速整合的大背景下，国有房企能否重掌行业主导地位？《每日经济新闻》在此为您解读。
　　普遍弊病：经营效率拖后腿
　　9月17日晚间，停牌近5个月的招商地产公布“世纪重组”方案，控股股东招商局蛇口控股将以吸收合并招商地产的方式实现再上市。重组合并完成后，招商局蛇口将在原招商地产的基础上，增加150亿元配套融资，以及原招商局蛇口的土地储备、房产项目等优质资源，并引入战略股东及员工持股。
　　消息一出，引来业界关注，因重组后的招商局蛇口总市值有望超过万科与绿地，且成为A股今年以来力度最大的房地产行业国企改革案例。
　　就在招商地产世纪重组方案公布前4天，中共中央、国务院于9月13日晚间印发《关于深化国有企业改革的指导意见》，标志着深化国企改革迈出了里程碑式的一步。
　　银河证券研报指出，《意见》提出了四个重点改革方向：一、国有企业区分为商业类和公益类，商业类实行商业化运作，以资产保值增值为目标；二、实现股权多元化，推动国企改制上市或集团公司整体上市，推进公司法人治理或激励制度；三、国资监管从管企业为主向管资本为主转变，改组组建国有资本投资和运营公司；四、鼓励非国有资本投资主体参与国有企业改革，鼓励国有资本以多种方式入股非国有企业，员工持股试点稳妥推进。
　　房地产是过去十年中国经济中获利最高的行业之一，国有房企一直是其中的主要力量。
　　东兴证券研报指出，在国内房地产行业里，国企占比较大，以A股为例，在房地产行业166家上市公司中，央企13家，地方国企63家，两者加起来占全部上市房企近一半。
　　东兴证券研究还发现，从运营效率来看，数量占优的国有上市房企，质量却不尽如人意，其经营效率低于行业平均水平。以ROE(净资产回报率)来看，2014年房地产行业平均ROE为12.4%，国有房企的ROE为11.4%，低于平均水平1个百分点；在费用率方面，国有房企费用率略高于行业均值，2014年行业平均费用率为8.7%，国有房企则为8.8%。从运营效率来看，国有房企有较大提升空间。
　　郑闵钢向《每日经济新闻》记者表示，随着房地产行业高速扩张时代的结束，未来房地产企业的核心竞争力不再是简单的扩张规模，而是经营质量的比拼，引入社会资本、收购和注入优质资产、提高运营效率成为竞争重点，因此对于国有房企而言，行业现状倒逼他们加大改革力度。

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